В 2017 году в России было заключено 700 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), что на 0,3% меньше, чем в 2016 году, когда Росреестр зафиксировал 702 тыс. сделок. Таким образом, отмечают эксперты «Метриум», рынок новостроек в России продолжает пребывать в рецессии. В 2014 году в стране было заключено 847 тыс. ДДУ, после чего последовал кризисный обвал спроса в 2015 году, когда число ДДУ сократилось до 679 тыс. (-20%). В 2016 году спрос восстановился, но не полностью – россияне заключили 702 тыс. ДДУ. В 2017 году число сделок по-прежнему отстает от докризисного значения на 17%.

Спрос на новостройки по стране распределен крайне неравномерно. Почти половина (49%) всех сделок приходится на шесть из 82 регионов. В их числе: Московская область (95 тыс. ДДУ), Москва (71 тыс.)[1], Санкт-Петербург (63 тыс.), Краснодарский край (49 тыс.) Ленинградская область (36 тыс.), Новосибирская область (26 тыс.). Как и прогнозировали эксперты «Метриум» в прошлом году, спрос на новостройки продолжает концентрироваться в наиболее экономически развитых регионах, тогда как в других локациях он либо стагнирует, либо сокращается. В 2016 году на долю шести ведущих регионов – «Большой шестерки» – приходилось только 45% всех сделок (323 тыс. ДДУ), в 2017 году суммарный спрос в них вырос на 5% и достиг 340 тыс. сделок (49%).

«География спроса на новостройки полностью отражает неравномерность экономического развития России, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Вложиться в строящееся жилье могут позволить себе преимущественно жители крупных городов и окружающих их агломераций. Причем доля последних в совокупном спросе по стране возрастает. Кроме того, в этих регионах высокие объемы строительства, тогда как в прочих субъектах РФ новостроек мало, и локальные рынки образованы преимущественно вторичным жильем. Обращает на себя внимание и тот факт, что спрос растет в меньшей части регионов, тогда как в большинстве субъектов он падает. Однако увеличения числа сделок в меньшинстве регионов достаточно, чтобы итоговое количество ДДУ осталось на уровне прошлого года. Это также свидетельствует об углублении экономического неравенства разных уголков страны».

Среди регионов «Большой шестерки» наиболее яркую динамику роста спроса продемонстрировала Москва. Если по итогам 2016 года в столице было заключено 49 тыс. ДДУ, то в 2017 году их число увеличилось до 71 тыс. ДДУ (46%). С большим отрывом от нее следует Санкт-Петербург (9%) и Московская область (3%). На остальных крупнейших рынках зафиксировано снижение покупательской активности: в Краснодарском крае – на 6%, в Ленинградской области – на 11%, в Новосибирской области – на 19%. Последний регион, отмечают аналитики «Метриум», имеет все шансы выпасть из когорты самых активных рынков жилья. За прошедший год число сделок с новостройками в Новосибирской области сократилось с 32 тыс. до 26 тыс. Между тем ближайший претендент на попадание в «Большую шестерку» – Ростовская область – нарастила число заключенных ДДУ с 17 тыс. до 21 тыс.

Обращает на себя внимание Челябинская область, которая еще в прошлом году входила в десятку регионов с самым большим рынком первичного жилья. В 2017 году спрос здесь сократился на 46% – с 16 тыс. ДДУ до 9 тыс. ДДУ. Также из лидирующей десятки выпала Самарская область, где в 2017 году число сделок на первичном рынке сократилось на 14% (с 17 тыс. до 14 тыс. ДДУ). Их места заняли Татарстан и Красноярский край.

Наилучшую динамику спроса в 2017 году показали рынки первичного жилья Липецкой области (96%), Архангельской области и Ненецкого АО (87%), Крыма и Севастополя (85%), Удмуртской республики (68%), Сахалинской области (66%). Эксперты «Метриум» отмечают, что речь идет об относительно небольших рынках: за исключением Липецкой области, где в 2017 году было заключено 12 тыс. ДДУ, в других перечисленных регионах годовой объем спроса составляет менее 10 тыс. сделок.

Наиболее заметное снижение спроса на новостройки в 2017 году произошло в Омской области (65%), Саратовской области (58%), Ханты-Мансийском АО (46%), Челябинской области (46%), Астраханской области (43%). Аналитики «Метриум» отмечают, что, как и в случае с лидерами роста, в большинстве регионов-аутсайдеров сделок заключается менее 5 тыс. в год.

В 2017 году рост спроса на первичном рынке жилья был отмечен только в 29 регионах, на которые приходится 59% сделок с новостройками в России. В среднем по сравнению с 2016 годом покупательская активность в них увеличилась на 26%. При этом сократилось число сделок в 53 регионах России, в которых в прошлом году было заключено 41% от общего числа ДДУ. В среднем снижение числа заключенных в них ДДУ составило 22%. В целом же по стране спрос на новостройки остался на прежнем уровне, так как годовая динамика не превысила и одного процента.

«На первый взгляд, складывается парадоксальная ситуация, – говорит Мария Литинецкая. – За прошедший год средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту снизилась на 2,05 процентных пункта и достигла самого низкого уровня за всю историю российской ипотеки (9,8%). Именно этот фактор стал драйвером спроса на жилье в Москве, о чем говорят все участники местного рынка. Однако в регионах подешевевшая ипотека не способствовала росту спроса, так как доходы населения крайне малы и продолжают сокращаться. В то же время следует признать, что спрос при такой конъюнктуре мог и сократиться, поэтому сохранение динамики прошлых лет также можно признать достижением, связанным со смягчением условий кредитования».

Невосприимчивость региональных покупателей новостроек к снижению ипотечных ставок косвенно подтверждает статистика Центрального банка, отмечают аналитики «Метриум». Согласно данным ЦБ РФ, в 2017 году в России было выдано 312 тыс. ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья (по ДДУ), тогда как в 2016 году их число составило 306 тыс. Таким образом, число ипотечных сделок с новостройками в прошлом году по России увеличилось всего на 2%. Это разительный контраст по сравнению с общим числом выданных кредитов, включающих рынок вторичного жилья. В 2016 году было выдано 856 тыс. кредитов на покупку готовых квартир, а в 2017 году – 1 млн ( 27%). Такая тенденция обусловлена сокращением разрыва между ставками по ипотеке на покупку новостроек и готового жилья.

Таким образом, уменьшение ставок по ипотеке в большей степени стимулировало спрос на готовое (преимущественно вторичное) жилье, а не на строящиеся ЖК. Вместе с тем объем выданной ипотеки для участия в долевом строительстве вырос за 2017 год на 16%: с 571 млрд рублей до 661 млрд рублей.

Аналитики «Метриум» прогнозируют, что в следующем году ситуация на рынке новостроек принципиально не изменится. Доходы населения продолжат стагнировать, как и цены на жилье. В таких условиях единственным источником роста спроса в целом на жилищном рынке останется ипотека. 2018 год начался с очередного снижения ключевой ставки до 7,5%, предпринятого Центробанком в феврале. Этот шаг регулятора позволяет предположить, что смягчение кредитно-денежной политики продолжится и дальше, пока ЦБ не увидит роста инфляции и улучшений в экономической активности. В связи с этим ставки по ипотеке в течение следующего года могут сократиться до 9,1-9,0%.

«Сокращение ставок на 3 процентных пункта за последние три года привело к уменьшению ежемесячного платежа по ипотеке примерно на 20-30%, – говорит Мария Литинецкая. – Именно этот факт сделал ипотеку более доступной. Однако одинаково ли позитивна данная тенденция для сегментов первичного и вторичного жилья? На мой взгляд нет, и это наглядно демонстрируют результаты прошлого года. По данным АИЖК, по итогам 2017 года доля сделок с ипотекой на рынке новостроек в России почти не изменилась – 50% против 49% в 2016 году. При этом аналогичный показатель на вторичном рынке вырос с 25% до 31%. Число выданных кредитов на покупку «первички» не изменилось, а на «вторичке» выросло на 26%. Такая динамика не удивительна: 44% семей, по данным ВЦИОМ, на которые ссылается АИЖК, рассматривает улучшение жилищных условий прежде всего, как расширение жилой площади. Именно поэтому наши соотечественники «конвертировали» подешевешую ипотеку в более просторные квартиры, пусть и во вторичном жилом фонде. Покупка строящегося жилья для наших соотечественников, особенно в провинции, остается по-прежнему дорогостоящим и до определенной степени экзотическим вариантом решения квартирного вопроса. Квадратные метры для жизни нужны здесь и сейчас, и желательно с отделкой. Вложение в новостройку – своего рода инвестиция в будущее – могут позволить себе ограниченное число наших сограждан, причем их количество коррелирует с общим уровнем жизни в регионе».

Вместе с тем эксперты «Метриум» отмечают, что тенденции московского рынка жилья идут в разрез с региональными трендами. Здесь квартиры в новостройках напротив пользуются растущим спросом, тогда как доля сделок со «вторичкой» постепенно сокращается.

«Уровень жизни в столице на порядки выше, чем в регионах, причем даже если мы говорим о клиентской аудитории массового жилья, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Кроме того, у столичного покупателя, как правило, есть дорогой актив в виде старой квартиры в Москве, к примеру, доставшейся в наследство. Московская «вторичка» значительно дороже квартир, которые продаются на стадии котлована. В совокупности эти факторы предопределяют более высокий спрос на строящееся жилье в Москве, чем в регионах. В прошлом году число заключенных в Москве ДДУ увеличилось на 52%, тогда как спрос на старые квартиры снизился на 2%. В отличие от жителей провинции, приоритет в улучшении жилищных условий москвича – это более высокий качественный уровень, которые могут дать только современные новостройки с яркой архитектурой, собственной инфраструктурой, паркингом и нестандартным благоустройством. В связи с этим я полагаю, что в следующем году спрос на новостройки в Москве продолжит увеличиваться. Принимая во внимание ограничения на выдачу кредитов с небольшим первоначальным взносом, я полагаю, что спрос на первичном рынке может увеличиться на 20-30%».

«Не следует также забывать о структуре предложения новостроек в Москве, которая очень отличается от региональной, – комментирует Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP (девелопер ЖК «Маяковский»). – В Москве доля бизнес-класса в общем объеме предложения первичного рынка составляет 41%, тогда как в других регионах нашей страны этот показатель обычно не достигает и четверти. Дешевеющая ипотека становится более привлекательным инструментом и для покупательской аудитории данного сегмента: кредит под относительно небольшой процент с досрочным погашением в течение 1-3 лет стал более выгодным, чем рассрочки, которыми раньше пользовались покупатели дорогостоящего жилья. Именно поэтому мы фиксируем рост доли ипотечных сделок в наших проектах бизнес-класса до 45%. При этом в целом жилищный вопрос для покупателей нашего продукта так или иначе уже давно решен, поэтому они преследуют долгосрочные задачи, приобретая квартиры в строящихся домах (скажем, переселить детей или родителей). Именно поэтому наша покупательская аудитория и впредь будет ориентироваться на предложения первичного, а не вторичного рынка и по мере увеличения ипотечного кредитования мы ожидаем роста спроса на новостройки бизнес-класса в Москве».