Следующий год станет для рынка новостроек годом кардинальных изменений «правил» игры на рынке девелопмента жилой недвижимости. Эксперты ГК «Атлант» проанализировали, как может развиваться рынок новостроек в связи с этими новыми законодательными и общеэкономическими факторами в 2019 году и подготовили свой прогноз по развитию сегмента.
Предложение
Объем предложения на рынке новостроек в следующем году, скорее всего, не снизится. Но можно предположить, что рост числа проектов замедлится, так как все находятся в ожидании разъяснений «готовности» объектов Правительством РФ, в рамках последних изменений в 214-ФЗ. Скорее всего бумажные проекты девелоперы будут вынуждены переводить на эскроу-счета, а это значительно снизит объем выхода новых проектов в течение всего 2019 года. Но и даже после этого, существенного провала с выходом новых объектов не будет. «Во-первых, те застройщики, которые уже вложили средства в покупку земельных участков и разработку проектов и документации, но не успели их запустить до отмены «долевки», вероятно, не будут отказываться от реализации данных жилых комплексов и строить и продавать их по новым правилам, — считает генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов. – К тому же во второй половине 2019 года в продажу будут поступать и те проекты, по которым разрешения на строительство были получены ранее, в том числе и в 2018 году, но реализация которых еще не начиналась. Преимущество получат жилые комплексы, соответствующие критериям Правительства РФ, не подпадающие по эскроу-счета.»

Структура предложения

В 2019 году существенно изменится структура предложения. Сегодня на рынке новостроек, по сути, существует 2 категории предложения: строящееся жилье и введенное в эксплуатацию. Эти две категории различаются как по цене и рискам, так и по целевой аудитории. В следующем году категория строящегося жилья разделится еще на две группы. Часть проектов будет реализовываться по ДДУ, часть – по новым правилам. «Естественно, предложение «с эскроу» с точки зрения минимизации рисков будет для покупателей более интересны, нежели аналогичные проекты по ДДУ. Так что потребителей девелоперам «старых» проектов придется привлекать за счет более низкой цены. Таким образом, в сегменте строящегося жилья мы увидим две категории проектов, которые будут отличаться как по условиям реализации, так и по цене,» — поясняет Роман Лябихов.

Цены

«Последние изменения в 214-ФЗ однозначно приведут к повышению стоимости новостроек. Наш прогноз – рост в 10% в первой половине 2019 года,» — считает Роман Лябихов.
Сохраняется неопределенность с критериями Правительства о «готовности объекта». Плюс повышение НДС вероятно скажется на себестоимости проектов, и изменении цены для покупателей. Кроме того, стоимость квадратного метра в среднем по рынку будут увеличиваться и в связи с еще более активным выходом в продажу изначально более «дорогих» проектов, которые будут реализовываться по эскроу-счетам. Причем подобные проекты будут выходить не только после 1 июля 2019 года, но и раньше, поскольку уже сейчас у застройщиков есть возможность продавать жилье по этой схеме. Дополнительным фактором станет возросшая доля готового жилья в структуре предложения.

При этом стоит заметить, что значительного роста цен не ожидается – спрос по-прежнему ограничивает возможности продавцов в плане повышения ценников. Однако, уже в 2018 году объемы продаж новостроек были достаточно стабильные, а снижение цен прекратилось.

Ипотека 

В целом ипотека в 2019 году продолжит оставаться одним из основных инструментов приобретения недвижимости в сегменте масс-маркет. А доля кредитных сделок в общей структуре продаж в следующем году, скорее всего, существенно не изменится и сохранится на уровне 60%. Ипотечные ставки при этом, вероятно, будут расти.

В первом квартале 2019 года возможно торможение в росте количества кредитных сделок из-за общего снижения спроса на жилье в целом. Большинство из тех, кто нуждается в приобретение квартиры, опасаясь роста цен и увеличения ставок по кредитам, постараются решить этот вопрос до конца 2018 года. Таким образом, к началу 2019 года потенциальный спрос со стороны покупателей, в том числе и ипотечных по большей части исчерпается.

В дальнейшем спрос на ипотеку будет зависеть от того как изменятся процентные ставки. По мнению Романа Лябихова, при повышении в пределах 1% – в целом объем продаж в ипотеку по итогам года будет незначительно выше результатов 2018 года. А при более оптимистичном сценарии и сохранении ставок на текущем уровне или росте не более чем 0,5% количество ипотечных сделок вырастет на 15-20%.