Ключевая характеристика объекта, которую передает термин «ликвидность», — это его потенциал быть быстро проданным по рыночной цене. При этом ситуация на рынке складывалась так, что сначала изменился характер самих инвестиций, а затем трансформировался привычный для всех термин «ликвидность». Если в докризисные годы инвестор имел возможность приобрести в премиальном сегменте участок земли или дом в строящемся поселке и уже в течение года перепродать его со 100% прибылью, то теперь инвестиция является совершенно другим процессом. Теперь инвестор на загородном рынке – это покупатель участка в обжитом поселке, обладающий опытом и строительными мощностями, который возводит на нем объект и продает его с доходностью от 10 до 40%. Продавец недвижимости при удачной продаже в лучшем случае возвращает вложенные в объект средства.
В условиях формирующегося рынка, на фоне дефицита предложений и высокой покупательской способности ликвидность всех загородных продуктов была выше по определению. По мере расширения ассортимента, снижения покупательской способности, растущей требовательности покупателей, критериев, формирующих ликвидность продукта, становилось все больше. Так, в 2000-х годах достаточно было совокупности трех факторов: престижности локации, концепции и статуса поселка, соответствующего окружения. К 2010 году список этих критериев в отношении премиального рынка расширился до 10 пунктов:
— Удаленность от МКАД;
— Транспортная доступность;
— Экологическая ситуация;
— Наличие внутренней и внешней инфраструктуры;
— Юридическая чистота объекта;
— Архитектурные решения;
— Именитые соседи (звезды);
— Качество услуг и репутация Управляющей компании;
— Соотношение цены и качества объекта;
— Репутация застройщика.
К 2017 году рынок претерпел еще большие изменения, и в первую очередь они отразились на сроках экспозиции, иными словами – на ликвидности загородных объектов в целом. Если до кризиса дома в том или ином ценовом сегменте продавались в прогнозируемые и примерно одинаковые сроки, то теперь произошло расслоение на продукты, которые продаются значительно быстрее, чем раньше, и те, что не продадутся в ближайшем обозримом будущем. Так, срок экспозиции объектов, соответствующих современным требованиям, по привлекательной цене может быть меньше месяца. При этом срок экспозиции морально-устаревших объектов, переоцененных, с изъянами, которые не компенсируются ценой, вырос в два, а то и в три раза. В целом по рынку, более 50% домов продаются уже более двух лет.

Таким образом, даже не являясь инвестором, приобретая недвижимость для себя, покупатель должен уметь планировать свое будущее. Если дом необходим на относительно короткий период жизни (пока ребенок не пойдет в школу, что спровоцирует переезд семьи в город), то о продаже загородного жилья необходимо задуматься на этапе покупки.
Чтобы вернуть вложенные в покупку средства, проект должен быть ликвидным. Но сегодня ликвидность загородного дома – это уже не способность быть проданным в короткий срок, а возможность быть проданным в принципе. При этом критерии, обеспечивающие эту ликвидность, снова были скорректированы. Итак, для того, чтобы продать дом завтра, сегодня при покупке следует обратить внимание на следующие характеристики:
— Соотношение цены и качества объекта;
— Юридическую чистоту объекта;
— Выгодную локацию;
— Наличие внешней инфраструктуры;
— Заселенность поселка;
— Окружение;
— Стоимость услуг Управляющей компании;
— Планировки.