«Несмотря на то, что владелец квартиры самостоятельно принимает решение об уплате налогов, ситуации, когда к нам обращаются с вопросами о
налогообложении, в последнее время случаются все чаще и чаще. Мы в таких
случаях, конечно, оказываем посильную помощь в виде консультаций о
существующих формах уплаты налога», – комментирует Мария Жукова, директор
компании «МИЭЛЬ-Аренда».
В законодательстве РФ нет понятия «легальная сдача в аренду»: кто-то сдает свою собственность как физическое лицо, кто-то как индивидуальный предприниматель, кто-то приобретает патент – все способы являются легальными.
Для «легализации» процесса сдачи квартиры в аренду, нужно, во-первых,
заключить договор, в качестве приложения к договору составить акт-приемки
квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.
Собственник-арендодатель с этими документами, а также паспортом,
документами, подтверждающими право владения и распоряжения данной квартирой,
обращается в налоговый орган и подает декларацию по форме 3-НДФЛ. В этом
случае собственник сдает квартиру как физическое лицо и платит налог по
ставке 13%.
Второй вариант – арендодатель может зарегистрироваться в качестве
индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе
налогообложения и платить 6% с доходов. ИП также должен оплачивать ежегодные
страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

Есть еще один вариант – приобрести патент для сдачи квартиры. В этом случае владельцу квартиры также нужно зарегистрироваться в качестве ИП. Срок
действия патента составляет от одного месяца до одного года, но не должен
«переходить» на следующий календарный год. Стоимость патента определяется
индивидуально, путем умножения 6% на налоговую базу, которая зависит от
месторасположения и площади квартиры. В Закон о патентах в свое время были
внесены изменения, основная идея которых дифференцировать стоимость патента
для сдачи квартиры в аренду, исходя из ее размера и месторасположения.
Если собственник сдает не одну, а две квартиры, то и патентов нужно будет
приобретать два. Также на стоимость патента влияет срок его действия – чем
он меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Также придется
платить страховые взносы.

Однако, несмотря на различные варианты, собственников квартир
экономкласса, желающих уплачивать налоги за сдачу квартиры пока не так много.
При этом в сегменте дорого жилья количество собственников, уплачивающих
налоги за сдачу в найм своей собственности, составляет фактически 90%.

«Арендодатели в сегменте высокого класса предпочитают регистрировать ИП и платить положенный налог. Отчасти это происходит из-за того, что такого рода квартиры сдаются юридическим лицам, а сделки такого рода оплачиваются по безналичному расчету. Также многие собственники живут за рубежом и впоследствии переводят денежные средства на счета в иностранных банках, а для таких операций требуются документы из налоговой инспекции», – комментирует Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».